Основные способы получения земельного участка в собственность.
1. В результате сделки (например, купли-продажи, мены, дарения, и прочее.), при этом продавец и покупатель, согласовав цену, оформляют договор купли продажи или иной договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и покупатель становиться собственником.
2. Получить земельный участок можно в результате правопреемства (например, при наследовании по закону или завещанию, реорганизации юридического лица и переходе его прав к правопреемникам);
3. В силу приобретательской давности (статья 234 ГК РФ предусматривает, что при непрерывном добросовестном и открытом владении недвижимостью в течение 15 лет к владельцу переходит право собственности на нее). Это делается через суд по месту жительства владельца или по месту нахождения земельного участка.
4. Предоставление земельного участка из государственного или муниципального фонда земли, соответствующими органами за плату или в случаях, устанавливаемых законом, бесплатно (только для российских граждан и юридических лиц). Закон условно разделил процедуры предоставления земли для целей строительства (для граждан и юридических лиц) и в иных целях (для граждан). Предоставление земли для строительства объектов недвижимости возможно в двух вариантах: с предварительным согласованием размещения объекта или без такового. Последний вариант возможен только путем продажи на торгах в форме аукциона или конкурса, в результате которого заключается договор купли-продажи.
Порядок проведения торгов в данном случае регулируется нормами Гражданского Кодекса РФ, устанавливающими условия действительности торгов, основания для оспаривания результатов торгов, процедуру проведения, в том числе повторных торгов и т.д. В торгах могут принимать участие не менее двух потенциальных покупателей. Организатором проведения торгов является либо собственник имущества, то есть в данном случае орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, либо специализированная лицензированная фирма - организатор торгов.
Торги возможны в виде конкурса (при наличии публично объявленных, равных для всех участников определенных требований и условий со стороны продавца либо организатора торгов) или аукциона (при наличии такого единственного критерия при отборе победителя торгов, как наивысшая из предложенных всеми участниками цена приобретения имущества). Протокол, отражающий результаты проведенных торгов, является основанием для подписания договора купли-продажи земельного участка между продавцом и победителем торгов. Торги являются достаточно специфическим, самостоятельным институтом гражданского права, детальное рассмотрение которого, с учетом судебной практики, требует отдельного детального анализа.
Второй вариант предоставления земли для строительства - при согласовании с местными органами власти размещения объекта - осуществляется также путем заключения договора купли-продажи на основании решения соответствующего органа власти, принимаемого его специальной комиссией по итогам рассмотрения всей необходимой документации по выбранному и сформированному земельному участку и после его кадастрового оформления.
Предоставление земли гражданам, в любых иных целях, не связанных со строительством, также провозглашено статьей 34 Земельного кодекса и по решению местного органа власти может быть реализовано по заявлению гражданина. Понятно, что на практике формирование "новых" участков и передача их в собственность процедура крайне "болезненная" и от граждан не знающих законодательства требует определенного упорства и силы воли.
Приобретение земли при покупке расположенной на ней недвижимости: при переходе права собственности на недвижимое имущество к другому лицу, последнее приобретает права на соответствующий земельный участок в том объеме и на тех условиях, которыми обладал прежний собственник недвижимости. При этом Земельный Кодекс совершенно справедливо в части 3 статьи 35 установил, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право преимущественной его покупки в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ, то есть при продаже земли именно собственник расположенных на ней строений в первую очередь вправе выкупить ее на условиях, предлагаемых продавцом всем потенциальным покупателям, а в случае его отказа уже вправе выкупать третьи лица. При этом у собственника недвижимости есть выбор: правило о преимущественном праве распространяется и на заключение договора аренды. Если же в рассмотренном выше случае покупки недвижимости земля находилась в государственной или муниципальной собственности, то способ приобрести ее для собственника недвижимости один - в порядке приватизации.
Ст. 36 ЗК закрепила за собственниками недвижимости (и гражданами, и юридическими лицами) исключительное право на приватизацию земельных участков. Собственники недвижимости, расположенной на государственной или муниципальной земле (как правило, их несколько или много), должны обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении земельного участка и приложением кадастрового плана. Соответствующий орган власти обязан в течение 2 недель принять решение о заключении договора купли-продажи или об отказе.
